①在開發(fā)業(yè)務層面，招商蛇口將減少管理層級，取消五大區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司； ②從該公司今年業(yè)績表現(xiàn)來看，其部分指標并不理想； ③“取消區(qū)域公司層級，實現(xiàn)總部直管城市公司，目的是減少管理層級，提高決策效率和市場響應速度，實現(xiàn)管理扁平化?！?/pre>財聯(lián)社6月25日訊（記者 王海春）房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)招商蛇口（001979.SZ）對公司架構(gòu)，進行了重大調(diào)整。
招商蛇口于6月24日晚間披露，公司董事會同意公司根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務發(fā)展和管理需要，在總部層面新成立資產(chǎn)管理部，將風險管理部/法律合規(guī)部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規(guī)部、審計稽核部。
在開發(fā)業(yè)務層面，招商蛇口將減少管理層級，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。
事實上，該公司此前已對組織架構(gòu)，進行了一番變革。公開資料顯示，招商蛇口2024年初將原有的7大區(qū)域合并整合，形成華東、華南、華北、華西和江南5大區(qū)域公司。
在地產(chǎn)界，招商蛇口可謂頗具代表性的龍頭公司。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，招商蛇口2024年以2068億元的操盤金額，位居TOP200房企操盤榜第6名。2025年1-5月，招商蛇口以638億元的操盤金額，排在TOP200房企第5位。
招商蛇口為何要取消五大區(qū)域公司？
中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向記者表示，按該公司對外公布的內(nèi)容，總部新設資產(chǎn)管理部強化資產(chǎn)管理職能；拆分原有風控合規(guī)審計部，將審計職能獨立出來，同時保留風險管理和法律合規(guī)的整合，這些舉措可能旨在提升專業(yè)性和獨立性。
“取消區(qū)域公司層級，實現(xiàn)總部直管城市公司，目的是減少管理層級，提高決策效率和市場響應速度，實現(xiàn)管理扁平化?！眲⑺Q。
從該公司今年業(yè)績表現(xiàn)來看，其部分指標并不理想。招商蛇口2025年一季度報告顯示，今年一季度，招商蛇口營業(yè)收入204.47億元，同比減少13.9%。報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-87.93億元，較上年同期的-106.11億元，增長17.13%。
另據(jù)招商蛇口公布的2025年5月銷售簡報，2025年1-5月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積265.53萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額671.46億元。
而從招商蛇口近幾年業(yè)績情況來看，公司部分財務指標出現(xiàn)下滑。
據(jù)招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司公司債2025年度跟蹤評級報告，招商蛇口（合并口徑）2022年、2023年、2024年的凈利潤，分別為90.98億元、91.06億元、41.89億元。該公司2022年、2023年及2024年營業(yè)毛利率，分別為19.25%、15.89%、14.61%。
業(yè)內(nèi)人士認為，招商蛇口作為全國性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，開發(fā)業(yè)務經(jīng)驗豐富，具有較強品牌競爭和規(guī)模優(yōu)勢，充足的土地儲備可對其未來發(fā)展提供保障；同時，代建、資產(chǎn)運營和物業(yè)服務等非開發(fā)業(yè)務對公司現(xiàn)金流提供一定補充，并與開發(fā)業(yè)務形成協(xié)同效應。公司融資成本處于行業(yè)內(nèi)較低水平，融資渠道暢通且多元，整體經(jīng)營穩(wěn)健度較高。
同時，上述評級報告明確，跟蹤期內(nèi)招商蛇口毛利率延續(xù)下滑趨勢，同時資產(chǎn)減值損失及信用減值損失侵蝕公司利潤，整體盈利能力有所弱化；隨著存量項目的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)及拿地力度放緩，公司資產(chǎn)及負債規(guī)模小幅收縮，財務杠桿比例維持在較低水平。在銷售回款下滑及盈利能力弱化的影響下，公司償債指標有所弱化，但仍處于較強水平。
評級報告顯示，2024年招商蛇口營業(yè)收入同比微增2.25%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率延續(xù)下滑趨勢，帶動公司營業(yè)毛利率同比下滑1.28個百分點，但仍處于行業(yè)內(nèi)合理水平。盈利表現(xiàn)方面，公司期間費用率水平較低，但由于毛利率下滑，公司經(jīng)營性業(yè)務利潤同比減少20.86%。
據(jù)評級報告，招商蛇口2024年資產(chǎn)減值損失及信用減值損失規(guī)模同比大幅增長，其中公司當年對鹽城、徐州、南通、南寧、廣州等地的房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備合計35.75億元，同時對其他應收款和長期股權(quán)投資分別計提減值準備14.82億和7.26億元。整體來看，2024年公司利潤總額同比減少35.02%，凈利潤率等盈利指標有所弱化。
就相關(guān)財務指標出現(xiàn)變化，億翰智庫分析師指出，招商蛇口2024年計提資產(chǎn)減值59.44億元，占凈利潤的147%，其中，存貨跌價準備35.75億元，主要針對三四線城市去化困難項目。
“雖然這一舉措在短期內(nèi)對利潤有所拖累，但實質(zhì)是對低效資產(chǎn)的主動剝離?！眱|翰智庫分析師稱。
劉水告訴記者，面對市場調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)主動求變，通過內(nèi)部調(diào)整，不斷以嶄新發(fā)展狀態(tài)適應環(huán)境變化，是為了實現(xiàn)更好、更長遠的發(fā)展。
實際上，包括中海、龍湖一些頭部房企去年以來先后調(diào)整管控架構(gòu)，以提高公司運營效率。
今年二月，聯(lián)發(fā)集團總部多個部門合并，撤銷所有城市公司，設立10個事業(yè)部，通過區(qū)域合并，聚集資源進行優(yōu)勢區(qū)域深耕。今年三月，中國金茂將“總部-區(qū)域-城市”三級管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部-地區(qū)”二級管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區(qū)域公司，對現(xiàn)有城市公司撤并重組調(diào)整為14個地區(qū)公司。
“當前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采用‘總部-區(qū)域’兩級化管控結(jié)構(gòu)。企業(yè)總部扁平化，一方面可以有效避免總部‘頭重’，失去對市場快速的反應；另一方面可使總部作為職能部門，在資源配置中發(fā)揮更大的資源整合和協(xié)同作用，進一步提升管理效能。”劉水稱。
其進一步表示，區(qū)域深耕是當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之一。房企對發(fā)展前景較弱的區(qū)域進行裁撤或合并，既可以降低管理成本，又能夠縮短管理半徑，使企業(yè)有效聚集資源進行優(yōu)勢區(qū)域深耕。
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