財(cái)聯(lián)社9月6日訊（記者 李潔）全面放寬限購、降低房貸利率，深圳以超預(yù)期力度為樓市注入強(qiáng)心劑。

9月5日深夜，深圳市住房和建設(shè)局與中國人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。此次政策調(diào)整涵蓋居民購房、企事業(yè)單位購房以及個(gè)人住房信貸等多方面重磅舉措。

深圳由此成為北京、上海之后，又一個(gè)優(yōu)化樓市政策的一線城市。分析人士指出，與京滬兩地近期政策相比，深圳對限購松綁力度明顯更大，這將對激活市場起到更明顯的作用。

“當(dāng)前正值傳統(tǒng)‘金九銀十’熱銷期，而且深圳本身購房需求和潛力較大，深圳出臺政策勢必會(huì)增強(qiáng)市場信心，帶來市場交易的提振。預(yù)計(jì)新政后，深圳市場行情會(huì)進(jìn)一步向好?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

限購大幅松綁 放開企業(yè)購房

深圳樓市新政中最引人注目的，是對限購政策的大幅優(yōu)化調(diào)整。

根據(jù)新政策，符合深圳市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭），在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房不限套數(shù)。

而無法提供連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)購買商品住房限購2套。在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，不再審核購房資格。

按最新辦法，深圳政策調(diào)整后有1年社保的外來人口在核心區(qū)域仍限購1套，但非核心區(qū)域已不再限制購房套數(shù)。去年深圳僅放松了社保繳納要求，購房套數(shù)仍然限制為1套，而本次政策在多數(shù)區(qū)域取消了套數(shù)限制。

值得關(guān)注的是，非戶籍人口即便沒有繳納個(gè)稅和社保1年證明，也可以在深圳近郊購買兩套住房，遠(yuǎn)郊區(qū)則完全退出限購。

“傳統(tǒng)的特區(qū)羅湖區(qū)現(xiàn)在也被視為近郊看待，深圳最后的限購區(qū)收縮至福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道，限購范圍大大縮小。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

本次深圳樓市新政另一個(gè)突破是，對企業(yè)購房限制的全面放寬。

深圳新政策規(guī)定，企事業(yè)單位可在深圳市范圍內(nèi)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。其中，在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購買商品住房，需同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件；在本市其他區(qū)域購買商品住房，不再審核購房資格。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，該項(xiàng)措施對各個(gè)區(qū)域的購房市場都有積極作用，尤其是對于如龍華、龍崗、光明等企業(yè)數(shù)量多的區(qū)域，會(huì)激活更多購房需求。

對于深圳大幅度調(diào)整限購的原因，李宇嘉認(rèn)為，這是基于當(dāng)?shù)貥鞘猩疃日{(diào)整的現(xiàn)實(shí)需要：自2021年5月開始，深圳二手住房價(jià)格已經(jīng)持續(xù)下跌44個(gè)月，整體下跌幅度較大。此外，從供地、開工、投資等指標(biāo)來看，深圳的跌幅也大于京滬。

“今年上半年土地出讓金前20城市中，沒有深圳的身影，而京滬杭成都等城市排在前面。這對深圳補(bǔ)齊民生短板、推進(jìn)外來人口本地化、助力戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至城市搶人才、提升城市競爭力等方面，都會(huì)形成資金方面的制約。在投資情緒相對低迷的情況下，外圍區(qū)域退出限購也在情理之中?！崩钣罴畏Q。

降低購房成本 激活潛在需求

深圳此次樓市新政的另一項(xiàng)重要舉措是，調(diào)整房貸利率政策。

政策明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)深圳市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)測算，此前深圳首套房和二套房的利率定價(jià)公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。依據(jù)新政策，二套房貸利率降低40個(gè)基點(diǎn)。按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，房貸總還款成本將減少近8萬元，月供額將減少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鑒了上海經(jīng)驗(yàn)，但在公積金方面并未跟進(jìn)京滬。原因在于，3月24日起實(shí)施的深圳公積金新政已將額度充分提高。

“現(xiàn)在深圳總價(jià)300萬元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介紹，經(jīng)過長達(dá)4年多的下跌，深圳很多區(qū)域房價(jià)相比高峰期大幅折價(jià)，疊加限貸政策松綁，購房門檻和成本大幅度降低，原來買不起房的人群現(xiàn)在可能就買得起了。

觀察上一次深圳放松限購后的市場表現(xiàn)，新房市場的交易活躍度明顯得到提振。參照北京、上海樓市新政后的市場表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，“對于非核心區(qū)域市場而言，交易量環(huán)比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增購房套數(shù)的客戶?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，深圳新政對外圍區(qū)域的去化效果將較為明顯，尤其可能吸引周邊珠三角或廣東其他城市甚至內(nèi)地人群前來買房。

“新政策可能會(huì)對環(huán)深圳都市圈形成虹吸效應(yīng)，這一點(diǎn)需要引起重視。”李宇嘉表示。而隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，深圳樓市有望告別前期低迷態(tài)勢，迎來一波交易活躍期。

分析人士指出，三個(gè)一線城市相繼調(diào)整購房政策，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場正進(jìn)入新一輪政策優(yōu)化周期，這將為全國“金九銀十”行情帶來積極預(yù)期。