增長(zhǎng)乏力，想要保持在場(chǎng)的物企玩家急需找到突破點(diǎn)。

克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)的“合約在管面積比”均值下降至1.28，較2023年的1.32呈現(xiàn)繼續(xù)下滑趨勢(shì)?！斑@一變化反映出企業(yè)在新項(xiàng)目獲取上的增速放緩，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，C端、B端和G端市場(chǎng)壓力不斷加劇?！?/p>

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全亦在《2025新年賀詞》中坦承，“2024年的日子并不好過(guò)”——基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)行業(yè)全面內(nèi)卷，企業(yè)客戶(hù)付費(fèi)能力顯著下降，尤其是來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商側(cè)的業(yè)務(wù)墜入谷底。

“物業(yè)企業(yè)如果能走出獨(dú)立行情，就會(huì)實(shí)現(xiàn)突破，不愿意獨(dú)立發(fā)展，就會(huì)與開(kāi)發(fā)商一起經(jīng)歷這個(gè)周期?！比绾握业叫碌脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)以走出周期？萬(wàn)物云選擇“兩條腿走路”——做強(qiáng)主業(yè)、探索副業(yè)。

2025開(kāi)年，萬(wàn)物云官宣一單收購(gòu)，斥資2.27億元收購(gòu)中洲物業(yè)，擴(kuò)大其在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的規(guī)模和市場(chǎng)份額。與此同時(shí)，萬(wàn)物云依托蝶城資源協(xié)同，探索構(gòu)建“蝶城+社商”新生態(tài)，與母公司萬(wàn)科通過(guò)“以資抵債”的方式置換多個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，走上社商資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的舞臺(tái)。

2.27億收購(gòu)中洲物業(yè)

做強(qiáng)主業(yè)依然是萬(wàn)物云與經(jīng)濟(jì)周期周旋的策略。

2024年12月31日，萬(wàn)物云與中洲投資簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，作價(jià)2.27億元收購(gòu)中洲物業(yè)100%股權(quán)。這筆收購(gòu)與萬(wàn)物云蝶城戰(zhàn)略契合，有助于強(qiáng)化其蝶城戰(zhàn)略的推進(jìn)與綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

中洲物業(yè)成立于1999年，是一家專(zhuān)注于提供住宅物業(yè)服務(wù)的物企。根據(jù)公告，2023年，中洲物業(yè)項(xiàng)目整體收繳率在86%以上，交付5年以上項(xiàng)目普遍收繳率在90%以上，平均單位平方收入為4.06元，2024年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2.56億元、凈利潤(rùn)9465.5萬(wàn)元。

中洲物業(yè)旗下的44個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目包括37個(gè)在管項(xiàng)目、7個(gè)未接管項(xiàng)目，年化合同收入3.04億元，可并表收入2.88億元，主要分布在深圳、成都等城市，其中97%的項(xiàng)目位于萬(wàn)物云價(jià)值街道范圍內(nèi)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，萬(wàn)物云預(yù)計(jì)新增10個(gè)蝶城，升級(jí)5個(gè)現(xiàn)有蝶城，優(yōu)化4個(gè)現(xiàn)有蝶城，提升在重點(diǎn)城市價(jià)值街道的密度。

萬(wàn)物云方面表示，通過(guò)蝶城改造和運(yùn)營(yíng)，公司將改善服務(wù)體驗(yàn)、提升運(yùn)營(yíng)效率和客戶(hù)滿(mǎn)意度，擴(kuò)大在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的規(guī)模和市場(chǎng)份額，增強(qiáng)盈利能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

萬(wàn)物云于2021年提出蝶城服務(wù)模式，并確立為核心戰(zhàn)略。截至2024年6月末，萬(wàn)物云蝶城底盤(pán)數(shù)量增長(zhǎng)至642個(gè)，住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入93.16億元，同比增長(zhǎng)14.2%，創(chuàng)造毛利12.46億元，同比增長(zhǎng)21.4%。萬(wàn)物云稱(chēng)，得益于蝶城內(nèi)流程改造工作的順利推進(jìn)，2024年上半年其住宅物業(yè)服務(wù)毛利率提升至13.4%，同比增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。

此次收購(gòu)中洲物業(yè)，亦是朱保全“分水嶺論斷”的一次實(shí)踐。

“2023-2025年是物業(yè)企業(yè)獨(dú)立性表現(xiàn)的分水嶺。如果說(shuō)2022年之前，物業(yè)企業(yè)主要依托中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增量，或者與開(kāi)發(fā)商母公司之間的關(guān)聯(lián)交易，而接下來(lái)，物業(yè)企業(yè)需要走出自己的獨(dú)立行情，比如收入來(lái)源于非關(guān)聯(lián)單位、項(xiàng)目來(lái)源于完全的市場(chǎng)拓展。”

萬(wàn)物云依托蝶城戰(zhàn)略，構(gòu)建了扎實(shí)的市場(chǎng)化拓展能力。萬(wàn)物云稱(chēng)，得益于萬(wàn)科物業(yè)的良好口碑和不斷迭代的服務(wù)模式，其在存量住宅市場(chǎng)的市拓能力始終位于行業(yè)頂尖水平。2024年上半年，萬(wàn)物云新獲取221個(gè)、共12.76億元飽和收入的住宅市場(chǎng)合同，在蝶城內(nèi)獲取存量項(xiàng)目的中標(biāo)率達(dá)到74.0%；在管的4095個(gè)項(xiàng)目中，來(lái)自第三方的有2467個(gè)，占比約60.24%。

“物業(yè)企業(yè)如果能夠向上延展，反向訂制不動(dòng)產(chǎn)與設(shè)施投資，那就會(huì)形成完全不同的格局，”朱保全說(shuō)。

試水社區(qū)商業(yè)開(kāi)拓“副業(yè)”

行業(yè)調(diào)整期，在物業(yè)費(fèi)收繳率、客戶(hù)付費(fèi)能力均顯著下降，而資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)盈利能力依然保持期待的雙重壓力裹挾下，萬(wàn)物云勢(shì)必要給出新的解題答案。

朱保全提出“蝶城+社商”的構(gòu)想，“沒(méi)有一家商管企業(yè)能夠成功解決社區(qū)mall與周邊居民的關(guān)系，萬(wàn)物云提出‘蝶城+社商’，就是希望能夠在蝶城范圍內(nèi)找到經(jīng)營(yíng)不太好的社區(qū)商業(yè)，并對(duì)它進(jìn)行改造。”

所謂“蝶城+社商”，即通過(guò)對(duì)蝶城范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)不善的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行改造，注入蝶城服務(wù)，并借助萬(wàn)科物業(yè)在管的社區(qū)居民與社區(qū)mall之間的消費(fèi)聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)商戶(hù)和商業(yè)的增長(zhǎng)，形成社區(qū)商業(yè)、品牌商戶(hù)與消費(fèi)者的良性生態(tài)。

“商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有很多很牛的項(xiàng)目，有很多很偉大的公司，我想我們?cè)偃プ鯯KP，可能愛(ài)馬仕都不干了。中國(guó)有太多重奢商場(chǎng)，也有大把8-12萬(wàn)平方米的商業(yè)，但是并沒(méi)有成氣候、成規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。商場(chǎng)需要Lululemon，社區(qū)商業(yè)要的是‘花姐’?！边@是萬(wàn)物云試水社區(qū)商業(yè)的初衷。

“1000個(gè)蝶城需要1000個(gè)鄰里中心——恰恰是這樣的想法，我們一方面能夠跟萬(wàn)科地產(chǎn)之間實(shí)現(xiàn)應(yīng)收帳款的回收，同時(shí)有機(jī)會(huì)找到一些蝶城范圍內(nèi)、能力范圍內(nèi)的社區(qū)商業(yè)去做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，讓財(cái)務(wù)報(bào)表更加好看，也為‘蝶城+生態(tài)’創(chuàng)造更好的延展性?！敝毂Ｈf(shuō)。

基于這一想法，2024年萬(wàn)物云以應(yīng)收帳款置換萬(wàn)科多項(xiàng)資產(chǎn)，包括武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海濱江萬(wàn)科中心、沈陽(yáng)鹿特丹廣場(chǎng)等社商項(xiàng)目。

“萬(wàn)物云既要實(shí)現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科應(yīng)收賬款的回收修復(fù)財(cái)報(bào)，又要挑選出匹配公司能力的資產(chǎn)?！痹谥毂Ｈ磥?lái)，“既不能拿太好的資產(chǎn)，也不能拿太差的資產(chǎn)”，“要拿物業(yè)公司接盤(pán)后能干好的資產(chǎn)”。

萬(wàn)物云接收的首個(gè)社商資產(chǎn)武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)，在萬(wàn)物云唐家墩蝶城中，500米核心圈內(nèi)在管住宅項(xiàng)目4個(gè)，合計(jì)在管9462戶(hù)。萬(wàn)物云方面透露，接收武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)，適配其蝶城戰(zhàn)略，調(diào)整后運(yùn)營(yíng)效果明顯提升，未來(lái)將持續(xù)研究如何發(fā)揮蝶城優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)物云的目標(biāo)并未止步于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

2024年12月，萬(wàn)物云與高和資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬共同創(chuàng)設(shè)社區(qū)商業(yè)基金，首期資金將注入武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海濱江萬(wàn)科中心兩個(gè)社商項(xiàng)目。“把資產(chǎn)弄過(guò)來(lái)運(yùn)營(yíng)好，別人才知道你會(huì)跳舞?！敝毂ＨＭ?，社區(qū)商業(yè)基金當(dāng)中資產(chǎn)NOI（運(yùn)營(yíng)凈收入）能夠達(dá)到5%以上，進(jìn)而能夠發(fā)行REITs，“我們并不希望將來(lái)變成一個(gè)重資產(chǎn)公司，未來(lái)會(huì)通過(guò)社區(qū)商業(yè)基金的方式把這些資產(chǎn)出掉，保留與社商連接、運(yùn)營(yíng)的能力。”

關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)基本出清

在房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出周期的當(dāng)下，修復(fù)財(cái)務(wù)報(bào)表，萬(wàn)物云也需要化解關(guān)聯(lián)方潛在風(fēng)險(xiǎn)，壓降應(yīng)收帳款規(guī)模。

2024年12月31日，萬(wàn)物云連發(fā)三則關(guān)聯(lián)交易公告，涉及債務(wù)清償協(xié)議、股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)收購(gòu)協(xié)議。加上12月26日、11月29日、11月1日發(fā)布的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬(wàn)物云在2024年最后兩個(gè)月與萬(wàn)科達(dá)成6筆交易，意在解決應(yīng)收帳款欠款問(wèn)題。

6筆交易涉及多宗資產(chǎn)，分別為武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海濱江萬(wàn)科中心、北京住總?cè)f科廣場(chǎng)、深圳創(chuàng)智云中心、沈陽(yáng)鹿特丹廣場(chǎng)以及通過(guò)工抵方式獲得價(jià)值7.12億元的住宅、商鋪、寫(xiě)字樓和車(chē)位資產(chǎn)包。

上述資產(chǎn)質(zhì)量較好，5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分別位于北京、深圳、武漢、沈陽(yáng)，住宅資產(chǎn)包主要位于廣州、南京、廈門(mén)、天津等一二線核心城市。

具體來(lái)看，北京住總?cè)f科廣場(chǎng)資產(chǎn)包標(biāo)的物為北京住總?cè)f科廣場(chǎng)寫(xiě)字樓3號(hào)樓及4號(hào)樓的2-5層，共20套辦公用房，總面積3072.46平方米，萬(wàn)物云以5500萬(wàn)元關(guān)聯(lián)方應(yīng)收帳款為代價(jià)獲取其100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)公允；上海濱江萬(wàn)科中心地處陸家嘴核心地段，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，輻射范圍內(nèi)在管項(xiàng)目19個(gè)，其中10個(gè)為住宅樓盤(pán)，在管小區(qū)戶(hù)數(shù)10766戶(hù)，擁有蝶城內(nèi)高密度的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

這6筆交易完成后，萬(wàn)物云獨(dú)立性顯著提升。

萬(wàn)物云公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2024年下半年累計(jì)回收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款超過(guò)30億元，其中通過(guò)收購(gòu)實(shí)物資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)償還現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)直接抵償關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款約12億元。截至2024年末，萬(wàn)物云2024年持續(xù)關(guān)連交易對(duì)于集團(tuán)整體收入占比預(yù)計(jì)為低于9.8%，2021年至2023年分別為19.2%、16.0%、13.5%，占比持續(xù)下降。

萬(wàn)物云表示，持續(xù)關(guān)連交易業(yè)務(wù)規(guī)模下降主要影響并帶來(lái)開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)收入與利潤(rùn)的降低，但公司通過(guò)積極回款舉措，確保了關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款余額未升反降，有效控制了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，基本實(shí)現(xiàn)公司2024年度中期的管理規(guī)劃。

中信建投證券的一份研報(bào)指出，萬(wàn)物云積極推動(dòng)以資抵債，降低關(guān)聯(lián)交易占比，雖然短期內(nèi)或?qū)?huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定壓力，但也將提高公司運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立性，有效控制大股東潛在的回款風(fēng)險(xiǎn)和減值損失，有助于公司中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)向好。

與萬(wàn)科的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)基本完成出清，獨(dú)立性因此增強(qiáng)，如朱保全所說(shuō)，萬(wàn)物云“面對(duì)無(wú)常，充滿(mǎn)力量，滿(mǎn)懷希望”。