增長乏力，想要保持在場的物企玩家急需找到突破點。

克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，百強物業(yè)企業(yè)的“合約在管面積比”均值下降至1.28，較2023年的1.32呈現(xiàn)繼續(xù)下滑趨勢。“這一變化反映出企業(yè)在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇，C端、B端和G端市場壓力不斷加劇。”

萬物云董事長朱保全亦在《2025新年賀詞》中坦承，“2024年的日子并不好過”——基礎物業(yè)服務行業(yè)全面內(nèi)卷，企業(yè)客戶付費能力顯著下降，尤其是來自地產(chǎn)開發(fā)商側(cè)的業(yè)務墜入谷底。

“物業(yè)企業(yè)如果能走出獨立行情，就會實現(xiàn)突破，不愿意獨立發(fā)展，就會與開發(fā)商一起經(jīng)歷這個周期?！比绾握业叫碌脑鲩L點以走出周期？萬物云選擇“兩條腿走路”——做強主業(yè)、探索副業(yè)。

2025開年，萬物云官宣一單收購，斥資2.27億元收購中洲物業(yè)，擴大其在住宅物業(yè)服務領域的規(guī)模和市場份額。與此同時，萬物云依托蝶城資源協(xié)同，探索構(gòu)建“蝶城+社商”新生態(tài)，與母公司萬科通過“以資抵債”的方式置換多個社區(qū)商業(yè)項目，走上社商資產(chǎn)運營的舞臺。

2.27億收購中洲物業(yè)

做強主業(yè)依然是萬物云與經(jīng)濟周期周旋的策略。

2024年12月31日，萬物云與中洲投資簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，作價2.27億元收購中洲物業(yè)100%股權(quán)。這筆收購與萬物云蝶城戰(zhàn)略契合，有助于強化其蝶城戰(zhàn)略的推進與綜合競爭力的提升。

中洲物業(yè)成立于1999年，是一家專注于提供住宅物業(yè)服務的物企。根據(jù)公告，2023年，中洲物業(yè)項目整體收繳率在86%以上，交付5年以上項目普遍收繳率在90%以上，平均單位平方收入為4.06元，2024年前9個月實現(xiàn)營收約2.56億元、凈利潤9465.5萬元。

中洲物業(yè)旗下的44個住宅類項目包括37個在管項目、7個未接管項目，年化合同收入3.04億元，可并表收入2.88億元，主要分布在深圳、成都等城市，其中97%的項目位于萬物云價值街道范圍內(nèi)。收購完成后，萬物云預計新增10個蝶城，升級5個現(xiàn)有蝶城，優(yōu)化4個現(xiàn)有蝶城，提升在重點城市價值街道的密度。

萬物云方面表示，通過蝶城改造和運營，公司將改善服務體驗、提升運營效率和客戶滿意度，擴大在住宅物業(yè)服務領域的規(guī)模和市場份額，增強盈利能力和綜合競爭力。

萬物云于2021年提出蝶城服務模式，并確立為核心戰(zhàn)略。截至2024年6月末，萬物云蝶城底盤數(shù)量增長至642個，住宅物業(yè)服務實現(xiàn)收入93.16億元，同比增長14.2%，創(chuàng)造毛利12.46億元，同比增長21.4%。萬物云稱，得益于蝶城內(nèi)流程改造工作的順利推進，2024年上半年其住宅物業(yè)服務毛利率提升至13.4%，同比增長0.8個百分點。

此次收購中洲物業(yè)，亦是朱保全“分水嶺論斷”的一次實踐。

“2023-2025年是物業(yè)企業(yè)獨立性表現(xiàn)的分水嶺。如果說2022年之前，物業(yè)企業(yè)主要依托中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增量，或者與開發(fā)商母公司之間的關(guān)聯(lián)交易，而接下來，物業(yè)企業(yè)需要走出自己的獨立行情，比如收入來源于非關(guān)聯(lián)單位、項目來源于完全的市場拓展?！?/p>

萬物云依托蝶城戰(zhàn)略，構(gòu)建了扎實的市場化拓展能力。萬物云稱，得益于萬科物業(yè)的良好口碑和不斷迭代的服務模式，其在存量住宅市場的市拓能力始終位于行業(yè)頂尖水平。2024年上半年，萬物云新獲取221個、共12.76億元飽和收入的住宅市場合同，在蝶城內(nèi)獲取存量項目的中標率達到74.0%；在管的4095個項目中，來自第三方的有2467個，占比約60.24%。

“物業(yè)企業(yè)如果能夠向上延展，反向訂制不動產(chǎn)與設施投資，那就會形成完全不同的格局，”朱保全說。

試水社區(qū)商業(yè)開拓“副業(yè)”

行業(yè)調(diào)整期，在物業(yè)費收繳率、客戶付費能力均顯著下降，而資本市場對企業(yè)盈利能力依然保持期待的雙重壓力裹挾下，萬物云勢必要給出新的解題答案。

朱保全提出“蝶城+社商”的構(gòu)想，“沒有一家商管企業(yè)能夠成功解決社區(qū)mall與周邊居民的關(guān)系，萬物云提出‘蝶城+社商’，就是希望能夠在蝶城范圍內(nèi)找到經(jīng)營不太好的社區(qū)商業(yè)，并對它進行改造?！?/p>

所謂“蝶城+社商”，即通過對蝶城范圍內(nèi)經(jīng)營不善的社區(qū)商業(yè)進行改造，注入蝶城服務，并借助萬科物業(yè)在管的社區(qū)居民與社區(qū)mall之間的消費聯(lián)動，帶動商戶和商業(yè)的增長，形成社區(qū)商業(yè)、品牌商戶與消費者的良性生態(tài)。

“商業(yè)地產(chǎn)領域有很多很牛的項目，有很多很偉大的公司，我想我們再去做SKP，可能愛馬仕都不干了。中國有太多重奢商場，也有大把8-12萬平方米的商業(yè)，但是并沒有成氣候、成規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。商場需要Lululemon，社區(qū)商業(yè)要的是‘花姐’?！边@是萬物云試水社區(qū)商業(yè)的初衷。

“1000個蝶城需要1000個鄰里中心——恰恰是這樣的想法，我們一方面能夠跟萬科地產(chǎn)之間實現(xiàn)應收帳款的回收，同時有機會找到一些蝶城范圍內(nèi)、能力范圍內(nèi)的社區(qū)商業(yè)去做資產(chǎn)運營，讓財務報表更加好看，也為‘蝶城+生態(tài)’創(chuàng)造更好的延展性?！敝毂Ｈf。

基于這一想法，2024年萬物云以應收帳款置換萬科多項資產(chǎn)，包括武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科中心、沈陽鹿特丹廣場等社商項目。

“萬物云既要實現(xiàn)對萬科應收賬款的回收修復財報，又要挑選出匹配公司能力的資產(chǎn)?！痹谥毂Ｈ磥?，“既不能拿太好的資產(chǎn)，也不能拿太差的資產(chǎn)”，“要拿物業(yè)公司接盤后能干好的資產(chǎn)”。

萬物云接收的首個社商資產(chǎn)武漢新唐萬科廣場，在萬物云唐家墩蝶城中，500米核心圈內(nèi)在管住宅項目4個，合計在管9462戶。萬物云方面透露，接收武漢新唐萬科廣場，適配其蝶城戰(zhàn)略，調(diào)整后運營效果明顯提升，未來將持續(xù)研究如何發(fā)揮蝶城優(yōu)勢。

萬物云的目標并未止步于資產(chǎn)運營。

2024年12月，萬物云與高和資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬共同創(chuàng)設社區(qū)商業(yè)基金，首期資金將注入武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科中心兩個社商項目?！鞍奄Y產(chǎn)弄過來運營好，別人才知道你會跳舞?！敝毂ＨＭ?，社區(qū)商業(yè)基金當中資產(chǎn)NOI（運營凈收入）能夠達到5%以上，進而能夠發(fā)行REITs，“我們并不希望將來變成一個重資產(chǎn)公司，未來會通過社區(qū)商業(yè)基金的方式把這些資產(chǎn)出掉，保留與社商連接、運營的能力?！?/p>

關(guān)聯(lián)方應收賬款風險基本出清

在房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出周期的當下，修復財務報表，萬物云也需要化解關(guān)聯(lián)方潛在風險，壓降應收帳款規(guī)模。

2024年12月31日，萬物云連發(fā)三則關(guān)聯(lián)交易公告，涉及債務清償協(xié)議、股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)收購協(xié)議。加上12月26日、11月29日、11月1日發(fā)布的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬物云在2024年最后兩個月與萬科達成6筆交易，意在解決應收帳款欠款問題。

6筆交易涉及多宗資產(chǎn)，分別為武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科中心、北京住總?cè)f科廣場、深圳創(chuàng)智云中心、沈陽鹿特丹廣場以及通過工抵方式獲得價值7.12億元的住宅、商鋪、寫字樓和車位資產(chǎn)包。

上述資產(chǎn)質(zhì)量較好，5個商業(yè)項目分別位于北京、深圳、武漢、沈陽，住宅資產(chǎn)包主要位于廣州、南京、廈門、天津等一二線核心城市。

具體來看，北京住總?cè)f科廣場資產(chǎn)包標的物為北京住總?cè)f科廣場寫字樓3號樓及4號樓的2-5層，共20套辦公用房，總面積3072.46平方米，萬物云以5500萬元關(guān)聯(lián)方應收帳款為代價獲取其100%股權(quán)，交易對價公允；上海濱江萬科中心地處陸家嘴核心地段，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋商場、寫字樓，輻射范圍內(nèi)在管項目19個，其中10個為住宅樓盤，在管小區(qū)戶數(shù)10766戶，擁有蝶城內(nèi)高密度的相對優(yōu)勢。

這6筆交易完成后，萬物云獨立性顯著提升。

萬物云公告稱，預計2024年下半年累計回收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應收賬款超過30億元，其中通過收購實物資產(chǎn)專項償還現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)直接抵償關(guān)聯(lián)方應收賬款約12億元。截至2024年末，萬物云2024年持續(xù)關(guān)連交易對于集團整體收入占比預計為低于9.8%，2021年至2023年分別為19.2%、16.0%、13.5%，占比持續(xù)下降。

萬物云表示，持續(xù)關(guān)連交易業(yè)務規(guī)模下降主要影響并帶來開發(fā)商增值服務收入與利潤的降低，但公司通過積極回款舉措，確保了關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應收賬款余額未升反降，有效控制了相關(guān)風險，基本實現(xiàn)公司2024年度中期的管理規(guī)劃。

中信建投證券的一份研報指出，萬物云積極推動以資抵債，降低關(guān)聯(lián)交易占比，雖然短期內(nèi)或?qū)緲I(yè)績產(chǎn)生一定壓力，但也將提高公司運營的獨立性，有效控制大股東潛在的回款風險和減值損失，有助于公司中長期經(jīng)營向好。

與萬科的應收賬款風險基本完成出清，獨立性因此增強，如朱保全所說，萬物云“面對無常，充滿力量，滿懷希望”。