物管行業(yè)規(guī)模增長持續(xù)放緩。

在2024年百強物企平均新增合約面積同比下滑12.8%的背景下，2025年1月TOP50新增合約面積同比下降13%。

頭部物企效應進一步凸顯，TOP10企業(yè)新增合約面積占比接近六成，拓展規(guī)模門檻降至247億元，也意味著競爭熱度略有下降。

與此同時，頭部物企擴張策略正從規(guī)模優(yōu)先轉變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識。

一個明顯的趨勢是，物管行業(yè)以規(guī)模導向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質客戶的爭奪已進入白熱化階段。

近兩年，隨著物管行業(yè)營收承壓，物企的規(guī)模增長訴求也隨之下降。

克而瑞物管數據顯示，1月TOP50企業(yè)新增合約面積約7808萬平方米，新增第三方拓展規(guī)模7146萬平方米，同比分別下降13%和12%。

從2024年全年的規(guī)模增長情況來看，百強物企平均新增合約面積為1481萬平方米，較2023年下滑12.8%。與此同時，百強物業(yè)管理企業(yè)的合約在管面積比均值在2024年下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現下滑趨勢。

這一變化可以看出企業(yè)在新項目獲取上的增速放緩，市場競爭加劇。雖然規(guī)模增速放緩，但當前的企業(yè)規(guī)模儲備仍然足夠支持短期內的進一步增長訴求。

進一步聚焦TOP10企業(yè)來看，1月TOP10企業(yè)新增合約面積4430萬平方米，較2024年TOP10同比下降接近兩成，規(guī)模增速有所放緩。TOP10門檻值為247萬平方米，整體競爭熱度略有下降。

不過，2024年數據來看，頭部效應進一步凸顯，TOP10新增合約面積均值為2320萬平方米，是T0P11-30企業(yè)的2.4倍。

在行業(yè)持續(xù)向高質量方向邁進的過程中，TOP10企業(yè)更加聚焦高質量項目。從1月表現來看，頭部企業(yè)各業(yè)態(tài)拓展競爭優(yōu)勢明顯，在第三方拓展中學校、公建、辦公位列前三，在前三業(yè)態(tài)中，雅生活在辦公和學校項目拓展規(guī)模最大，華潤萬象生活在住宅、產業(yè)園和公建項目拓展規(guī)模最大。

行業(yè)規(guī)模增速進一步放緩，也從側面反映出物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，行業(yè)發(fā)展重心轉向“質重于量”。

區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識。越來越多的企業(yè)開始制定明確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數量或規(guī)模目標，以集中資源提升項目質量和運營效率。

其中，頭部物企動作更為迅速。TOP10物企中，萬物云早在2020年就提出了將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來十年的核心發(fā)展方向，截至2024年上半年，萬物云的蝶城數量已增長至642個。中海物業(yè)則設定了在當地市場實現規(guī)模排名前三的目標，積極拓展市場份額。

此外，世茂服務明確了19個重點深耕城市，融創(chuàng)服務則聚焦于高濃度的優(yōu)勢城市布局。

除了區(qū)域深耕之外，物企還在持續(xù)退出低效項目。

過去，收并購是企業(yè)規(guī)模擴張加速器，在規(guī)模導向的發(fā)展模式下，企業(yè)收購了大量低盈利甚至虧損的項目。隨著規(guī)模擴張意愿降至低點，行業(yè)收并購速度也隨之減緩，再加上利潤空間的壓縮，物企對項目的運營效率和盈利能力提出了更高的要求。

因此，物企正持續(xù)退出那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區(qū)域且管理難度較大的項目，據克而瑞物管統計，2024年以來至少有9家物企公開退出項目，以金科服務為例，2024年上半年累計退出的在管面積接近3000萬平方米。

整體來看，無論是區(qū)域深耕，還是退出低效項目，意味著企業(yè)擴張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉變?yōu)樾б鎯?yōu)先。

以規(guī)模導向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺，以效益優(yōu)先的擴張策略轉變促使企業(yè)在項目拓展時更加注重優(yōu)質資產和高潛力區(qū)域，以實現精準布局和資源優(yōu)化配置。

隨著越來越多企業(yè)的調整加入，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質客戶的爭奪已進入白熱化階段，未來，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質客戶的爭奪將進一步加劇，推動行業(yè)向更高層次的服務質量邁進。