3月21日，奧聯(lián)物業(yè)向港交所遞交招股書(shū)，計(jì)劃在香港主板掛牌上市，成為今年首家遞表的物管企業(yè)。

奧聯(lián)物業(yè)此時(shí)遞表，猶如寒冬中的獨(dú)舞者。

根據(jù)招股書(shū)，奧聯(lián)物業(yè)是獨(dú)立的商企和城市空間服務(wù)及小區(qū)生活服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)主要集中在廣東省，總部位于廣州市南沙區(qū)。

一家傳統(tǒng)物企

自2010年起，奧聯(lián)物業(yè)向住宅小區(qū)提供小區(qū)生活服務(wù)，并于2014年將服務(wù)擴(kuò)展至商企和城市空間領(lǐng)域。2021年，奧聯(lián)物業(yè)開(kāi)始發(fā)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

具體來(lái)說(shuō)，奧聯(lián)物業(yè)的服務(wù)分為兩大類(lèi)：商企和城市空間服務(wù)、小區(qū)生活服務(wù)。

其中，商企和城市空間服務(wù)的服務(wù)對(duì)象包括企業(yè)及商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商、公共機(jī)關(guān)及政府機(jī)構(gòu)，服務(wù)內(nèi)容主要是物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)及市政管理服務(wù)。小區(qū)生活服務(wù)的服務(wù)對(duì)象則是物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及住宅小區(qū)的居民，服務(wù)內(nèi)容主要為基本住宅物業(yè)管理服務(wù)及小區(qū)增值服務(wù)。

截至2024年年底，奧聯(lián)物業(yè)已在中國(guó)25個(gè)省份開(kāi)展業(yè)務(wù)，主要覆蓋湖南省、廣西省及福建省。

近幾年來(lái)，奧聯(lián)物業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模及收入均錄得增長(zhǎng)。

據(jù)招股書(shū)披露，2024年奧聯(lián)物業(yè)的收入為4.76億元，較2023年的4.31億元增加了10.4%。其中，來(lái)自商企和城市空間服務(wù)的收入達(dá)到了3.07億元，貢獻(xiàn)總收入的64.6%，這一比例與過(guò)往兩年相比有下降。不過(guò)，來(lái)自小區(qū)生活服務(wù)的收入增長(zhǎng)至1.68億元，貢獻(xiàn)總收入的35.4%，相較2022年和2023年的27.8%、29.9%有所增長(zhǎng)。

凈利潤(rùn)方面，奧聯(lián)物業(yè)的凈利潤(rùn)由2022年2740萬(wàn)元增加24.8%至2023年的3420萬(wàn)元，并2024年進(jìn)一步增加30.4%至4460萬(wàn)元。

毛利及毛利率方面，2024年，奧聯(lián)物業(yè)整體毛利為8760萬(wàn)元，同期整體毛利率為18.4%。其中，商企和城市空間服務(wù)的毛利率攀升至11.7%，而小區(qū)生活服務(wù)毛利率近三年則都穩(wěn)定在30%左右。

在管項(xiàng)目數(shù)目方面，也許是為更好地專(zhuān)注于提升已有項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量，奧聯(lián)物業(yè)總在管項(xiàng)目數(shù)目在2023到2024年間只有較小的波動(dòng)，其中，社區(qū)生活服務(wù)方面的在管項(xiàng)目增加了13個(gè)，而商企和城市空間服務(wù)方面的在管項(xiàng)目更是減少了7個(gè)。

截至2024年12月31日，奧聯(lián)物業(yè)擁有183個(gè)商企及城市空間服務(wù)在管項(xiàng)目，管理面積715.4萬(wàn)平米；156個(gè)社區(qū)生活服務(wù)在管項(xiàng)目，管理面積2436.7萬(wàn)平米。

或許，奧聯(lián)物業(yè)意識(shí)到了社區(qū)生活服務(wù)為公司帶來(lái)的高毛利優(yōu)勢(shì)，因而逐漸向社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目靠攏。今年年初，奧聯(lián)物業(yè)以1.16億元中標(biāo)貴州貴陽(yáng)的中環(huán)國(guó)際小區(qū)項(xiàng)目，主要對(duì)招標(biāo)面積內(nèi)的住宅、商業(yè)、地下室車(chē)庫(kù)、公共設(shè)施公共場(chǎng)所及公建配套等提供物業(yè)管理服務(wù)。

另外，奧聯(lián)物業(yè)在招股書(shū)中提到了公司未來(lái)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。奧聯(lián)物業(yè)表示將會(huì)積極參與華南、華中及華西等地區(qū)的招標(biāo)流程，以提升公司在該等地區(qū)的影響力和市場(chǎng)份額，同時(shí)將計(jì)劃收購(gòu)第三方商企和城市空間服務(wù)提供商及小區(qū)生活服務(wù)提供商的股權(quán)，以增加在管項(xiàng)目數(shù)量。

奧聯(lián)物業(yè)還表示，公司未來(lái)將通過(guò)建立零售服務(wù)、引入家政服務(wù)、發(fā)展家居裝修及裝飾服務(wù)以及升級(jí)現(xiàn)有的智能物業(yè)管理系統(tǒng)以提升客戶(hù)體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率。

“獨(dú)立第三方”

從公司持股來(lái)看，目前，鴻圖集團(tuán)、聯(lián)創(chuàng)發(fā)展、冠聯(lián)發(fā)展及嘉美達(dá)集團(tuán)分別對(duì)奧聯(lián)物業(yè)持股79.2%、4.95%、14.85%及1%，控股股東蘇天鵬通過(guò)關(guān)聯(lián)公司掌握決策權(quán)。

作為獨(dú)立的商企和城市空間服務(wù)及小區(qū)生活服務(wù)提供商，奧聯(lián)物業(yè)表示，公司有別于由聯(lián)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商控制的服務(wù)提供商，獨(dú)立于且不依賴(lài)任何單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)及管理我們的業(yè)務(wù)。

同時(shí)，奧聯(lián)物業(yè)在招股書(shū)中多次強(qiáng)調(diào)“獨(dú)立第三方”屬性，認(rèn)為公司能夠在管理、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)三大方面獨(dú)立于控股股東開(kāi)展業(yè)務(wù)，試圖與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)型物企切割。

奧聯(lián)物業(yè)招股書(shū)顯示，2022年至2024年，奧聯(lián)物業(yè)來(lái)自商企和城市空間服務(wù)的收入為2.47億元、3.02億元及3.07億元，占同期總收入的72.2%、70.1% 及64.6%，商企和城市空間服務(wù)行業(yè)的所有客戶(hù)均為獨(dú)立第三方。

同時(shí)，公司近三年的前五大客戶(hù)也均為獨(dú)立第三方，對(duì)五大客戶(hù)的銷(xiāo)售收入分別占總收入的36.3%、31.4%及26.3%。供應(yīng)商和分包商方面，除奧聯(lián)發(fā)展集團(tuán)外，奧聯(lián)物業(yè)近三年的五大供應(yīng)商和分包商也均為獨(dú)立第三方。

其實(shí)早在多年前，部分物企就在運(yùn)營(yíng)、收入等方面逐漸擺脫對(duì)母集團(tuán)的依賴(lài)，走出了相對(duì)于地產(chǎn)母公司的獨(dú)立行情，試圖實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化。

以碧桂園服務(wù)為例，其在2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告中披露，其年度總收入約為426.1億元，其中來(lái)自于第三方的收入占比高達(dá)96.9%，較以往上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，萬(wàn)物云在獨(dú)立性比較明顯。根據(jù)萬(wàn)物云2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告，其與萬(wàn)科持續(xù)關(guān)連交易收入占比持續(xù)下降至13.5%。