財(cái)聯(lián)社6月23日訊（編輯 楊斌）作為穩(wěn)定土地市場，緩解城投與房企壓力的重要調(diào)控措施，土儲(chǔ)專項(xiàng)債近期發(fā)行提速。

財(cái)聯(lián)社最新統(tǒng)計(jì)，今年已累計(jì)發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債1700億元，但與已公布的數(shù)千億收儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模相比，這一發(fā)行規(guī)模較小。業(yè)內(nèi)人士指出，專項(xiàng)債收儲(chǔ)仍然面臨價(jià)格評(píng)估機(jī)制難統(tǒng)一、資金收益存在不確定性等挑戰(zhàn)。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行1700億元，5月以來提速

財(cái)聯(lián)社據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月22日，有26個(gè)省市公示了收購存量閑置土地項(xiàng)目的具體信息。項(xiàng)目累計(jì)覆蓋4259塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）約4776.48億元。

在廣州市今年初首次公布收儲(chǔ)項(xiàng)目后，各地積極響應(yīng)。目前，廣東、重慶、安徽、江西和河南五地已公布的收儲(chǔ)項(xiàng)目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以504.97億元緊隨其后，涉及地塊365宗。

近期，安徽、山東等地此前披露的多宗收儲(chǔ)地塊項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)顯示，已獲得專項(xiàng)債融資支持。隨著隱債置換債的發(fā)行漸入尾聲，新增專項(xiàng)債發(fā)行提速，用于土地收儲(chǔ)的專項(xiàng)債發(fā)行也開始上量。

今年2月，北京與廣東率先嘗試發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債，但此后該類專項(xiàng)債發(fā)行較慢，1-4月累計(jì)只發(fā)行了500多億元。

5月至今，土儲(chǔ)專項(xiàng)發(fā)行了1200多億元。目前，已有上海、安徽、山東、四川、浙江、福建、湖南、廣東和北京九地發(fā)行了用于收購收回閑置土地的專項(xiàng)債，發(fā)行金額合計(jì)1699.36億元。其中，上海以416.51億元位居榜一，廣東以322.77億元次之。另外，5月下旬，浙江等地還發(fā)行了部分專項(xiàng)債用于收購存量商品房。

申萬宏源固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，一季度土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行進(jìn)度緩慢原因主要是土儲(chǔ)專項(xiàng)債細(xì)則落地不久，各地上報(bào)土地需要一定流程。此外，一季度置換隱債專項(xiàng)債的密集發(fā)行擠壓了一定發(fā)債空間。

在2024年11月自然資源部印發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》后，新一輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債的工作即開始啟動(dòng)。今年3月，自然資源部和財(cái)政部再次聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步細(xì)化了資金使用主體、專項(xiàng)債審核流程、資金和收益平衡機(jī)制等具體安排。

專項(xiàng)債收儲(chǔ)仍面臨諸多挑戰(zhàn)

盡管發(fā)行速度有所提升，但與已公布的專項(xiàng)債收儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模相比，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模仍較小。

克而瑞咨詢的最新研究指出，專項(xiàng)債收儲(chǔ)仍然面臨價(jià)格評(píng)估機(jī)制難統(tǒng)一、資金收益存在不確定性等挑戰(zhàn)。地方政府傾向于按當(dāng)前市場評(píng)估價(jià)確定收儲(chǔ)價(jià)格，而當(dāng)前地價(jià)普遍低于前幾年出讓時(shí)的價(jià)格，導(dǎo)致收儲(chǔ)價(jià)格多為原價(jià)的7-9折。

根據(jù)申萬宏源固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，從各地已公告的擬收儲(chǔ)土地項(xiàng)目看，城投及國企為收儲(chǔ)主要目標(biāo)，折扣率約12%，針對(duì)民企的折扣率更高。擬收儲(chǔ)土地初始拿地時(shí)間集中于2021年以后，與房地產(chǎn)行業(yè)下行時(shí)點(diǎn)及城投集中托底拿地時(shí)間相符合。

克而瑞咨詢進(jìn)一步指出，專項(xiàng)債資金需以土地未來收益作為償債來源，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，土地出讓收益存在不確定性會(huì)加劇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，不同能級(jí)城市的資金平衡問題也呈現(xiàn)分化。

東方金誠相關(guān)研報(bào)認(rèn)為，目前各地專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地實(shí)際推進(jìn)速度仍有待提高，主要是因?yàn)椴僮鬟^程中收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和程序缺乏統(tǒng)一明確的指引，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致實(shí)施效率不高。此外，收購主體相對(duì)單一，絕大多數(shù)集中于地方城投公司，未能充分發(fā)揮市場機(jī)制的活力。

機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)，今年土儲(chǔ)專項(xiàng)債的最終發(fā)行規(guī)模在5000億元以上。

國盛證券固收首席楊業(yè)偉認(rèn)為，土儲(chǔ)專項(xiàng)債有利于調(diào)節(jié)土地供需關(guān)系，并緩解房企和城投平臺(tái)的流動(dòng)性壓力，預(yù)估今年投向土儲(chǔ)的新增專項(xiàng)債規(guī)模落在5000-8000億元之間。申萬宏源固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)也預(yù)計(jì)，2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)?；蛟?200億-1.08萬億元。