財(cái)聯(lián)社6月23日訊（記者 閆軍）REITs迎來了規(guī)模與業(yè)績的大爆發(fā)。

自2021年5月17日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，拉開了國內(nèi)REITs發(fā)展的序幕，4年時(shí)間過去了，當(dāng)下REITs發(fā)展呈現(xiàn)規(guī)模與數(shù)量擴(kuò)容迅速、底層資產(chǎn)創(chuàng)新、中小基金公司入局等特點(diǎn)。

一看規(guī)模。截至6月22日，全市場REITs總數(shù)量達(dá)69只，最新市值2070億元，繼6月5入突破2000億元后穩(wěn)健向上。產(chǎn)品數(shù)量已超過中國香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

二看創(chuàng)新。6月18日，南方基金擔(dān)任基金管理人的南方潤澤科技REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT兩只REITs獲批，標(biāo)志著公募REITs底層資產(chǎn)成功擴(kuò)容，填補(bǔ)了國內(nèi)REITs市場相關(guān)領(lǐng)域的空白。

就在當(dāng)日上午，證監(jiān)會主席吳清在2025陸家嘴論壇上透露，今日批復(fù)全國首批2只數(shù)據(jù)中心REITs注冊，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進(jìn)一步盤活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

三看新玩家。REITs從底層資產(chǎn)介入、產(chǎn)品上報(bào)都是典型的資源比拼，在整個品類規(guī)模突破2000億元的當(dāng)下，也僅有24家公募基金參與其中。6月18日，由第一創(chuàng)業(yè)證券及旗下控股子公司創(chuàng)金合信基金擔(dān)綱管理人的首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT獲批，這是創(chuàng)金合信首次入局REITs，成為中型基金公司的代表之一。

四看回報(bào)。截至6月23日，全市場REITs57只REITs年內(nèi)收益率為正，僅有1只為負(fù)數(shù)，其中，華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT以及華夏首創(chuàng)奧萊REIT今年以來收益率均超過50%。

在業(yè)內(nèi)看來，REITs從發(fā)軔之始的熱切追逐，形成“盲目打新”一枝獨(dú)秀的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經(jīng)“深度調(diào)整”機(jī)構(gòu)調(diào)倉的明顯折價(jià)，再到2024年回歸理性，關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營的投資價(jià)值確認(rèn)，初步經(jīng)歷了一個完整周期。當(dāng)前REITs市場價(jià)格進(jìn)一步反映了項(xiàng)目資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了市場相對均衡的狀態(tài)。

僅4年，REITs規(guī)模突破2000億元

截至最新，我國REITs市場總發(fā)行規(guī)模已超過1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市69只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量已超過香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

從市值來看，平安寧波交投REIT規(guī)模最大，為108億，其次為華夏華潤商業(yè)REIT，為101億元，這也是當(dāng)前市場兩只規(guī)模突破百億的REITs。中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交投REIT等產(chǎn)品規(guī)模也突破了80億元。

滬深交易所在REITs均有發(fā)力。先來看上交所，截至6月18日，上交所44只REITs產(chǎn)品的市值達(dá)到1370億元；從二級市場交易看，滬市REITs2025年以來的日均成交額約4.37億元。從一級發(fā)行到二級交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右；深市方面，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規(guī)模578.10億元，項(xiàng)目類型覆蓋生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

經(jīng)過4年的發(fā)展，REITs從一級市場發(fā)行定價(jià)、二級市場交易、存續(xù)期管理，愈發(fā)尊重市場化價(jià)格。

據(jù)介紹，從一級市場來看，REITs市場普遍采用詢價(jià)機(jī)制，通過設(shè)定合理的詢價(jià)區(qū)間，吸引投資者參與報(bào)價(jià)，最終確定發(fā)行價(jià)格。據(jù)行業(yè)專家分析，當(dāng)前REITs市場價(jià)格進(jìn)一步反映了項(xiàng)目資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了市場相對均衡的狀態(tài)。

以近期啟動詢價(jià)的中銀中外運(yùn)倉儲物流REIT為例，通過采用上下限打開的市場化定價(jià)區(qū)間，給予投資者充分的定價(jià)權(quán)，充分激發(fā)了市場投資人的熱情，共獲575戶網(wǎng)下對象報(bào)價(jià)，全場倍數(shù)251.12倍（剔除后），報(bào)價(jià)機(jī)構(gòu)戶數(shù)、全場倍數(shù)均位于中國公募REITs產(chǎn)品推出以來市場第二，央企公募REITs第一。中外運(yùn)最終定價(jià)參考市場化報(bào)價(jià)結(jié)果較評估價(jià)的溢價(jià)率達(dá)到16.16%，為公募REITs推出以來市場最高發(fā)行溢價(jià)率。

從二級市場來看，得益于底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營、投資回報(bào)穩(wěn)定豐厚、產(chǎn)業(yè)方積極參與、重要機(jī)制逐步建立，市場認(rèn)可的REITs較發(fā)行價(jià)的漲跌幅（后復(fù)權(quán)）普遍在20%以上、最高超過90%?！癛EITs市場化改革的核心在于讓價(jià)格回歸市場，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用?！蹦迟Y深市場人士表示，“經(jīng)過改革，REITs市場在項(xiàng)目篩選、定價(jià)、交易等環(huán)節(jié)更加透明、高效，投資者能夠根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好作出合理決策，市場資源配置效率顯著提升?！?/p>

累計(jì)分紅超216億元，機(jī)構(gòu)投資者多元

得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。滬深兩市REITs近4年累計(jì)分紅達(dá)到216.41億元。

Wind顯示，滬市REITs四年累計(jì)向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計(jì)算的分紅率達(dá)到5.7%。

深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)平均上漲25.18%，累計(jì)分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。

深交所方面表示，深市18只披露年報(bào)的REITs2024年成績單亮眼，2024年整體實(shí)現(xiàn)盈利，平均可供分配金額完成率達(dá)104%，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況整體平穩(wěn)，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房和水利基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目表現(xiàn)尤為穩(wěn)健。

REITs市場的蓬勃發(fā)展離不開各類投資者的積極參與。

從公開信息可以看到，REITs市場投資者呈現(xiàn)多元化趨勢，除保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)參與REITs投資外，券商自營、私募基金等投資機(jī)構(gòu)的參與度也顯著提高。日益豐富的投資者群體使得REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產(chǎn)品也不斷創(chuàng)新。

市場人士指出，未來，隨著REITs指數(shù)基金以及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)，會繼續(xù)為市場帶來穩(wěn)定的增量資金，也有助于流動性的改善。此外，REITs市場的容量及深度，為REITs指數(shù)基金、ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)打下基礎(chǔ)。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動，市場持續(xù)擴(kuò)容增類

先來看底層資產(chǎn)的分類，從2021年6月首批上市的產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保，到后來陸續(xù)上新的保障房、能源、消費(fèi)、市政等大類資產(chǎn)，再到剛剛獲批的數(shù)據(jù)中心，國內(nèi)所REITs市場資產(chǎn)圖譜不斷拓寬。

據(jù)悉。未來，國內(nèi)REITs將向著更多不同類別的底層資產(chǎn)延伸觸角，旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。我國是基建大國，公募REITs承載著盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等宏大的戰(zhàn)略意義，多發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)類別的REITs持續(xù)上新，也為公募REITs的未來留下更多的期待空間。

REITs擴(kuò)募是進(jìn)一步完善REITs市場建設(shè)的重要基礎(chǔ)制度。擴(kuò)募機(jī)制是公募REITs生命力的重要體現(xiàn)，也是助推公募REITs市場增長的關(guān)鍵機(jī)制，能夠起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)。

上交所方面，上交所REITs市場已有普洛斯、張江產(chǎn)業(yè)園2只REITs實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募份額上市。2024年以來，滬市已有6單REITs項(xiàng)目已發(fā)布擴(kuò)募公告，其中有4單處于受理審核階段、2單已獲基金注冊批復(fù)；深交所方面，2023年6月首批擴(kuò)募項(xiàng)目博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs順利上市，2025年3月深交所發(fā)布關(guān)于做好REITs非定向擴(kuò)募技術(shù)準(zhǔn)備的通知，預(yù)計(jì)將于近期完成公開擴(kuò)募系統(tǒng)改造。2024年以來，深市共有4只REITs已披露擴(kuò)募公告。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品圖譜不斷豐富

持續(xù)推動多層次REITs市場的發(fā)展也是強(qiáng)化REITs市場生態(tài)建設(shè)的重要方面。

當(dāng)前我國多層次REITs市場已初步成型：

一是Pre-REITs聚焦于資產(chǎn)培育和成長，資產(chǎn)尚處于起步階段；

二是類REITs的底層資產(chǎn)相對更成熟，固收屬性較為突出，是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的初步嘗試；

三是持有型不動產(chǎn)ABS已能夠產(chǎn)生期間現(xiàn)金流收益，且具有更加鮮明的權(quán)益屬性，是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化布局下的重要創(chuàng)新。上交所在證監(jiān)會的指導(dǎo)下設(shè)計(jì)出持有型不動產(chǎn)ABS這一創(chuàng)新產(chǎn)品，目前滬市已有7單項(xiàng)目落地，總?cè)谫Y規(guī)模達(dá)到122億元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在多層次REITs市場發(fā)展中，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品圖譜越來越全面，發(fā)展路徑方向更加清晰，投融雙方選擇更為豐富，也為公募REITs市場的發(fā)展提供強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。

上述人士進(jìn)一步指出，展望未來，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升；REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會與時(shí)俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容；REITs平臺將更具市場活力和自驅(qū)力，不斷推動資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制、資源要素配置效率的優(yōu)化和提升，成為我國盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要金融工具。