財聯(lián)社2月12日訊（編輯 楊斌）蛇年伊始，REITs市場持續(xù)上漲。特別是前兩日，中證REITs全收益指數(shù)加速上漲，2月10日、11日分別大漲了1.34%、1.53%。值得注意的是，在債市調(diào)整、股市震蕩的背景下，近期REITs資產(chǎn)的上行是相對于股債的獨立行情。當(dāng)然，獨立于股債的特征也意味著REITs市場大漲后特定的風(fēng)險，機(jī)構(gòu)指出，REITs短期估值波動終將向資產(chǎn)真實收益水平收斂。

事實上，從1月17日開始，中證REITs全收益指數(shù)已連續(xù)12個交易日收紅。2025年指數(shù)已上漲8.85%（2024年全年的漲幅也就12.31%），收復(fù)1000點創(chuàng)近兩年新高。

REITs市場正在展現(xiàn)其相對股債市場的獨立性。盡管一月下旬債市因資金面等因素調(diào)整，但REITs市場顯然不為所動；而權(quán)益指數(shù)今年以來更多以震蕩為主，小盤股更活躍。

國泰君安證券分析師劉玉認(rèn)為，REITs本質(zhì)是權(quán)益市場工具。整體來看，REITs市場目前的主線邏輯仍是“利率下行帶動弱周期板塊上漲”+“先漲帶動補(bǔ)漲”，其中不乏市場情緒帶動下的動量效應(yīng)。

具體來看，已上市的60只REITs項目當(dāng)前年內(nèi)幾乎全部收漲，漲幅最大的華泰南京建鄴REIT、嘉實物美消費(fèi)REIT已超過30%。漲幅居前的項目多以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT為主，此外，2024年上市的新項目表現(xiàn)更好。

圖：今年漲幅居前的REITs項目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

對于REITs打新，國海證券固收首席靳毅認(rèn)為，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認(rèn)知提升的情況下，市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化。但短期看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。

連續(xù)上漲也讓部分項目在進(jìn)入蛇年后提示市場風(fēng)險。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT在2月11日發(fā)布公募 REITs 交易情況的提示，項目最近20個交易日收盤價累計漲跌幅超過20%，基金管理人按規(guī)定披露交易情況提示公告。華泰南京建鄴REIT、華夏首創(chuàng)奧萊 REIT也都在春節(jié)假期后發(fā)布過區(qū)間漲幅較大的交易情況提示公告。

今日午后，REITs市場回調(diào)，中證REITs全收益指數(shù)收跌0.86%，十二連陽終止。

劉玉指出，REITs市場獨立于股債的特征也意味著：相較于股而言，其收益彈性有限，REITs價格上漲意味著IRR的下降；相較于債而言，需關(guān)注REITs分子端下行風(fēng)險與市場沖擊下的流動性風(fēng)險。

2024年，REITs市場在權(quán)益屬性認(rèn)定、常態(tài)化發(fā)行等政策紅利釋放后，估值明顯修復(fù)，走出探底回升行情，二級市場價格中樞顯著抬升。

作為兼具股債屬性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，劉玉認(rèn)為REITs產(chǎn)品定價錨始終根植于底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，這一特性決定了短期估值波動終將向資產(chǎn)真實收益水平收斂。隨著價格不斷走高，市場機(jī)會也逐漸由“水位普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)淘金”，此時更強(qiáng)調(diào)投資者對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流拆解、管理人運(yùn)營能力的顆粒化審視。