財(cái)聯(lián)社4月22日訊（編輯 楊斌）伴隨著投資者的熱情與市場的加速擴(kuò)容，近期REITs發(fā)行端頻頻創(chuàng)造紀(jì)錄。今日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT向公眾投資者開售后再現(xiàn)“一日售罄”，其網(wǎng)下認(rèn)購以222倍的倍數(shù)創(chuàng)下歷史新高。盤后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT公告，公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，提前結(jié)束公眾投資者的募集，原定的募集截止日為4月23日。公眾認(rèn)購倍數(shù)尚未公布。

同時(shí)，財(cái)聯(lián)社注意到，首單外資消費(fèi)REIT與首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目均有望在未來落地。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從上市首發(fā)到擴(kuò)募擴(kuò)容，REITs市場雙輪驅(qū)動(dòng)格局正在形成。

222倍，REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)刷新紀(jì)錄

今日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式面向公眾投資者發(fā)售。根據(jù)公告，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT擬募集總額為5億份，其中初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3.5億份，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.05億份，公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額數(shù)量為4500萬份。

而在該REITs的網(wǎng)下詢價(jià)階段，剔除無效報(bào)價(jià)后，網(wǎng)下投資者管理的配售對象擬認(rèn)購份額數(shù)量總和達(dá)到了網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，創(chuàng)下了網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)的新紀(jì)錄。

在此之前，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT剛剛創(chuàng)下網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)的紀(jì)錄。匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于3月17日面向公眾投資者發(fā)售，剔除無效報(bào)價(jià)后網(wǎng)下詢價(jià)階段超額認(rèn)購為180.74倍，最終配售比例約0.57%。

圖：網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)居前的REITs項(xiàng)目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

從歷史上看，網(wǎng)下發(fā)行階段即大受歡迎的REITs項(xiàng)目往往在公眾認(rèn)購階段也有火爆行情。作為全國首單“商改保”公募REITs，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT首日售罄，公眾認(rèn)購倍數(shù)最終達(dá)到494倍。

今年年初，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT以813倍的倍數(shù)創(chuàng)下彼時(shí)REITs公眾認(rèn)購倍數(shù)的紀(jì)錄，其網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)也超過了140倍。作為全市場首單水利設(shè)施REIT，去年銀華紹興原水水利REIT一經(jīng)推出就備受各界關(guān)注，最終該單REITs公眾認(rèn)購倍數(shù)235倍，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)106倍。

今日盤后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT再次公告，公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，提前結(jié)束公眾投資者的募集，原定的募集截止日為4月23日。

網(wǎng)下認(rèn)購的超高倍數(shù)，意味著不只是普通投資者，機(jī)構(gòu)投資者也對優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目高度青睞。近期REITs二級市場在短暫的受到外部消息沖擊后迅速修復(fù)，展現(xiàn)了韌性，一級市場發(fā)售也獲得了較高關(guān)注。

光大證券建筑研究團(tuán)隊(duì)指出，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)的整體變化趨勢與定價(jià)分位數(shù)較為一致，與公募REITs二級市場走勢相關(guān)性較高。歷史發(fā)售情況看，市場較為青睞保租房REIT、能源REIT、生態(tài)環(huán)保及市政水利REIT。

首單外資消費(fèi)REIT與首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目均有望落地

近期REITs一級市場紀(jì)錄頻現(xiàn)，在投資者認(rèn)購火爆的同時(shí)，伴隨著REITs市場加速擴(kuò)容，又出了多個(gè)“首單”。

4月17日，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT上報(bào)至上交所，項(xiàng)目的四名原始權(quán)益均為外資機(jī)構(gòu)凱德集團(tuán)旗下的主體。據(jù)介紹，凱德投資是全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，截至2024年底，凱德投資在中國18個(gè)城市管理著超過40個(gè)在營零售物業(yè)。如果順利獲批，該單REITs項(xiàng)目有望成為中國首單外資消費(fèi)公募REIT。

中信建投REITs研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，凱德投資在中國申報(bào)消費(fèi)類公募REIT，看重了中國市場的增長潛力和消費(fèi)升級需求。中國市場規(guī)模龐大、政策支持力度強(qiáng)等因素，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間，中國REITs市場在國際化進(jìn)程中正逐步形成自身特色與競爭力。

同日，博時(shí)基金發(fā)布關(guān)于博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬第二次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告，公募REITs市場即將迎來首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目。

4月以來，還有華夏華電清潔能源REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT等5只新項(xiàng)目陸續(xù)申報(bào)，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中航京能光伏REIT的擴(kuò)募申請都在推進(jìn)中。

上交所REITs公號撰文指出，從上市首發(fā)到擴(kuò)募擴(kuò)容，REITs市場雙輪驅(qū)動(dòng)格局正在形成。擴(kuò)募項(xiàng)目的落地，將進(jìn)一步盤活底層資產(chǎn)，增強(qiáng)公募REITs成長空間和經(jīng)營活力，帶動(dòng)高質(zhì)量新增投資。也將為促進(jìn)REITs二級市場健康發(fā)展、推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制優(yōu)化、提升資源要素配置效率打下良好的市場基礎(chǔ)，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。